Кадушкина Регина Викторовна
31 марта 2016
Что делать если нет доступа к участку и дому, которые принадлежат вам на праве собственности?
К адвокату Кадушкиной Регине Викторовне обратился мужчина Д., которому принадлежат часть земельного участка и часть дома. Как пояснил Доверитель: с момента приобретения земельного участка Д. беспрепятственно с согласия Б. проходил к своему участку через участок Б., что свидетельствует о сложившемся порядке пользования Д. части земельного участка Б.
Однако впоследствии Б. повесил другой замок на калитке и сообщил, что больше не будет его и членов его семьи пропускать.
Адвокат посоветовала обратиться в полицию и написать заявление, далее получить постановление об отказе в возбуждении уголовного дела и обратиться с новыми доказательствами на очную консультацию к адвокату.
Доверитель по прошествии времени вновь обратился к адвокату. Адвокат предложила связаться с соседом и попробовать договориться и решить вопрос до суда. Однако сосед категорически был против общения. Всё сводилось к тому, чтобы он обращался в суд.Основной аргумент Ответчика — маленький участок.
В результате было заключено соглашение на оказание квалифицированной юридической помощи.
После изучения судебной практики, системного анализа законодательства адвокат составила и подала иск. Необходимо заметить, что в данном деле возникло много процессуальных сложностей, в том числе к кому предъявлять требования. Дело в том, что дом имеет 4 хозяев и соответственно суд обязан рассмотреть все варианты. Но Доверитель пояснил, что других выходов на его участок нет.
В процессе Ответчик Д. с адвокатом заявили ходатайство о привлечении других соответчиков, поскольку считали, что сервитут на их маленький участок установить невозможно. В какой-то момент показалось, что суд проникся к беде Ответчика из-за размера участка.
Суд частично удовлетворил ходатайство ответчика и привлек всех соседей по дому. Однако в привлечении соседей соседних домов отказал.
В результате состав участников значительно увеличился. Разрешили и удовлетворили ходатайство о назначении экспертизы, но многие вопросы были судом сняты, в том числе об определении порядка пользования участком.
Эксперт предложил 4 варианта. Суд настаивал на выборе одного варианта из нескольких. Сложнейший выбор одного варианта из нескольких привел к тому, что суд вынес решение в нашу пользу и удовлетворил исковые требования.
Дело выиграно.
Немного теории по данному вопросу:
Собственник недвижимого имущества (земельного участка) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Согласно статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сервитут — право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.
Таким образом, исходя из правового смысла вышеуказанных норм, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.
Требование об установлении частного сервитута может быть предъявлено к собственнику земельного участка, который препятствует использованию этого участка другому владельцу недвижимого имущества, с целью обеспечения беспрепятственного использования такого недвижимого имущества.
Положение абзаца первого пункта 1 статьи 274 Кодекса предусматривает возможность предоставления сервитута для собственника объекта недвижимого имущества либо на соседнем земельном участке, либо на ином соседнем земельном участке.
Таким образом, Кодекс предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 части 274 Кодекса), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи)и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного(менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.
Гражданский Кодекс Российской Федерации предполагает, что суд исследует по иску лица, требующего установить сервитут, все возможные пути проезда к недвижимости (господствующей вещи) и не ограничивает количество подобных альтернативных вариантов.
Задача суда в таком случае — выбрать вариант, наиболее экономичный (менее затратный) для собственника господствующей вещи и наименее обременительный для собственника служащего участка, т. е. соблюсти баланс интересов сторон.
Если имеется несколько различных путей проезда к недвижимости (господствующей вещи), суд должен привлечь к участию в деле как соответчиков (по ходатайству сторон или с согласия истца) собственников иных соседних (альтернативных служащих) участков.
Исходя из системного анализа положений действующего законодательства при разрешении вопросов об установлении сервитута суд должен с учётом назначения земельного участка Истца и расположенных на нём объектов недвижимости определить реальные потребности собственника этого земельного участка в пользовании соседним земельным участком, а также установить, могут ли эти потребности быть удовлетворены посредством установления соответствующего сервитута, принимая во внимание характеристики соседнего земельного участка при условии соблюдения действующего законодательства.
Установление сервитута – это единственный способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости
