Никифоров Александр Владимирович
12 февраля 2013
1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
Практически в течение всего 2012 г. обсуждался проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Напомним, что этот проект предусматривал многочисленные, можно сказать – революционные правовые новеллы, которые весьма значительно корректировали ГК РФ. Однако, проект в настоящее время так и остаётся проектом.
Вместе с тем, с 1 марта 2013 год вступает в силу ряд нововведений, внесённых Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Представляется, что они не только не должны затеряться на фоне продолжающегося обсуждения вышеуказанного проекта, но и получить оценку адвокатского сообщества.
Прежде всего, изменения коснулись процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ГК РФ вводится ст. 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество», которая закрепляет ряд новых требований. Так,в абз. 2 п. 3 указанной статьи устанавливается, что запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.
Очевидно, что с введением данной нормы нотариусы приобретают дополнительные полномочия, поскольку получают доступ к государственному реестру прав на недвижимость и возможность внесения в него изменений. Дополнительно стороны сделки стимулируются к соблюдению нотариальной письменной формы сделки, ведь в этом случае последующее обращений каждой из сторон в регистрирующий орган может осуществляться ими самостоятельно, без обязательного участия второй стороны, или вообще через нотариуса.
Более того, ст. 8.1 предусматривает и ещё один «бонус» в пользу нотариальной письменной формы: если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, регистрирующий орган вправе проверить законность такой сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом. Таким образом, закрепляется «презумпция непогрешимости нотариусов» – регистрирующий орган вправе провести правовую экспертизу нотариальной сделки только в ситуации, когда это предусмотрено законом для данного вида сделок.
В рамках данной статьи сложно дать ответ на вопрос об обоснованности такого расширения полномочия нотариусов, одним из следствий которого возможно станет удорожание всей процедуры заключения нотариальной следки. Это уже закон и он вступает в силу. При этом порядок введения в действие ст. 8.1 ГК РФ предусматривает, что правила о государственной регистрации договоров:
- купли-продажи жилых помещений;
- купли-продажи предприятия;
- дарения недвижимого имущества;
- отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты;
- аренды недвижимого имущества, если такой договор заключён на срок более года;
- аренды предприятия;
не подлежат применению в договорам, заключённым после 1 марта 2013 года.
Вместе с тем, в практическом отношении возникает ряд иных вопросов. Во-первых, наделение нотариусов подобными полномочиями требует внесения изменений не только в ГК РФ, но и в целый ряд других законов. Сложно представить, что частное лицо, наделённое специальными полномочиями – нотариус, в отдельных вопросах ведения государственного реестра заменяет госслужащего, обладающего определённым объёмом не только прав, но и ответственности. Однако, никаких изменений в законодательство о нотариате, равно как и в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость, не последовало.
Во-вторых, в настоящее время внесение нотариусом записи в государственный реестр прав не является нотариальным действием и, следовательно, отказ нотариуса в данном случае не может быть обжаловано в порядке, предусмотренном гл. 37 ГПК РФ. Тогда остаётся только исковое производство. Какой иск может быть заявлен в случае отказа нотариуса, удостоверившего сделку, во внесении изменений в государственный реестр прав? Очевидно, что не иск о понуждении (на мой взгляд, сложно говорить о наличии законных оснований для подобного иска). Вопрос остаётся открытым.
В третьих, а существует ли техническая готовность нотариусов к реализации рассматриваемого полномочия? Вероятно, доступ к реестру будет осуществляться через Единую информационную систему нотариата, действующую с 2006 г., либо должна разрабатываться некая аналогичная система (сложно представить, что нотариус самостоятельно будет обращаться в территориальный орган росреестра с заявлением о государственной регистрации изменения прав по удостоверенной им сделке). Однако, в настоящее время Единая информационная система нотариата охватывает далеко не всех нотариусов. Интернет ресурсы Управления Росреестра также не дают ответа на данный вопрос.
В процедуру государственной регистрации внесены и другие изменения. Согласно п. 7 рассматриваемой статьи, в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.
Представляется, что данное нововведение заслуживает положительной оценки. Обращает внимание, что с заявлением о внесении отметки о возражении может обратиться только предшествующий правообладатель. При этом закон говорит о лице, которому вообще когда-либо принадлежали права в отношении соответствующей недвижимости, т.е. это может быть и лицо, которое не является участником данной конкретной сделки.
Само по себе наличие отметки о возражении не приостанавливает государственной регистрации. Думается, что эта норма корреспондирует к презумпции добросовестности участников гражданского оборота, предусмотренной ст. 1 ГК РФ. Добросовестный приобретатель, ознакомившись с выпиской из росреестра и увидев отметку о возражении, самостоятельно решает вопрос о своём дальнейшем участии в такой сделке и несении соответствующих рисков.
Очевидно, что отметка о возражении не может значиться в реестре вечно, поскольку это фактически значительно ограничивает распоряжение недвижимостью. Лицо, заявившее о возражении, должно предпринимать активные действия по защите своих прав. Поэтому ст. 8.1. устанавливает, что если в течение трёх месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. Дополнительного заявления об аннулировании отметки о возражении не требуется. Представляется, что если вопрос о правах разрешён судом до истечения этого срока, то участник сделки вправе обратиться с заявлением о досрочном снятии отметки, приложив к нему вступившее в законную силу решение суда. Также следует отметить, что повторное внесение отметки о возражении от того же бывшего правообладателя допускается.
В рамках действия отечественной судебной системы, сложно представить разрешение вопроса о правах на недвижимость в течение трёх месяцев. Вероятно, устанавливая данный срок, законодатель исходил из общего срока рассмотрения гражданских дел, закреплённого в п. 1 ст. 154 ГПК РФ, который достаточно далёк от реального положения вещей. Вместе с тем, для защиты прав заинтересованного лица, закон устанавливает, что лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.
Необходимо учитывать, что отметка о возражении и отметка о наличии судебного спора имеют ряд различий. Отметка о наличии судебного спора не ограничена сроком (на мой взгляд, естественным ограничителем здесь выступает срок рассмотрения судом спора по существу и вступления решения суда в законную силу).
Далее, отметка о возражении вносится по заявлению бывшего правообладателя. В свою очередь, основанием для установления отметки о судебном споре, является соответствующее определение суда, принятое по заявлению участника спора, который далеко не всегда является бывшим правообладателем. Следует отметить, что хотя ГК РФ и не предусматривает прямо необходимость получения такого определения суда (это скорее прерогатива гражданского процессуального законодательства), но иное вряд ли позволит достоверно судить о наличии судебного спора.
По моему мнению, в отношении отметки о наличии судебного спора, недостатком является отсутствия перечня оснований, по которым суд может отказать в удовлетворении подобного заявления. В ГК закреплено право требования лица о внесении отметки о судебном споре, но не содержится обязанности суда в удовлетворении этого требования. Возможно, этот вопрос будет разрешён после внесения изменений в гражданское процессуальное законодательство.
2. Ограничение дееспособности. Опека и попечительство
Думается, что предпосылкой изменения законодателем института ограничения дееспособности стала правовая позиция, высказанная Конституционным судом РФ в Постановлении от 27.06.2012 г. № 15-П в отношении норм ГК РФ об опеке и попечительстве. КС РФ посчитал, что в действующей системе гражданско-правового регулирования не предусматривается возможность дифференциации гражданско-правовых последствий наличия у гражданина нарушения психических функций при решении вопроса о признании его недееспособным, соразмерных степени фактического снижения способности понимать значение своих действий или руководить ими.
На первый взгляд, КС РФ фактически предложил законодателю ввести степени недееспособности. Сложно представить, как это должно воплощаться в правовых нормах, поскольку лицо не может быть не полностью недееспособным, т.к. сама эта правовая категория традиционно предполагает именно полную утрату лицом способности осознавать значение своих действий и руководить ими. Вероятно, поэтому был предложен выход в виде изменения института ограничения дееспособности.
Закон расширяет прежние основания ограничения дееспособности. Теперь это не только злоупотребление лицом спиртными напитками и наркотическими средствами, но и злоупотребление азартными играми. Появление этого основания достаточно давно было обосновано в научной доктрине. В тоже время, нельзя признать правильным, что законодатель не вводит такое основание, как злоупотребление токсическими веществами, поскольку с юридической точки зрения токсикомания и наркомания являются различными заболеваниями.
Дополнительно появляется и новое основания. Согласно п. 2 ст. 30 гражданин, который вследствие психического расстройства может понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством.
Ограничение дееспособности по психическому расстройству отличается по правовым последствиям от ограничения дееспособности по иным основаниям. В первом случае, гражданин вправе самостоятельно распоряжаться своими заработком и иными доходами, не носящими характер социальных выплат, и совершать мелкие бытовые сделки и сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации. Ограничение в праве распоряжения этими доходами возможно только в судебном порядке по заявлению попечителя или органа опеки и попечительства.
Здесь следует отметить, что если решается вопрос об ограничении дееспособности по психическому заболеванию, то заявитель - будущий попечитель сразу не может просить об ограничении в распоряжении вышеуказанными доходами, поскольку он становится попечителем только после вступления решения суда в законную силу. Весте с тем, ставить вопрос о таком ограничении может орган опеки и попечительства, участвующий в процессе в обязательном порядке.
Совершение ограниченно дееспособным по психическому заболеванию иных сделок возможно только с письменного согласия попечителя (при этом такое согласие (одобрение) может быть получено позднее). Также только с письменного согласия попечителя возможно распоряжение различными социальными выплатами: алиментами, социальной пенсией, возмещением вреда здоровью, пенсией в связи со смертью кормильца и пр. При этом письменное согласие попечителя может носить срочный характер.
Обращает внимание неточность, которая, на мой взгляд, является ошибкой редакции текста закона. Законодатель вводит необходимость получения письменного согласия на самостоятельное распоряжение социальными выплатами, но не изменяет п. 1 ст. 26 ГК РФ, в котором отсутствует какая-либо дифференциация по доходам и пенсия приравнивается к заработку и иным выплатам.
Как и ранее, ограничение дееспособности по иным основаниям, не связанным с психическим расстройством, влечёт возможность совершения гражданином только мелких бытовых сделок. Совершать другие сделки, а также получать заработок, пенсию и иные доходы и распоряжаться ими он может лишь с согласия попечителя.
Гражданин, дееспособность которого ограничена вследствие психического расстройства, самостоятельно несёт имущественную ответственность по совершённым им, с соблюдением установленных законом ограничений, сделкам. За причинённый им вред такой гражданин несёт ответственность в соответствии с ГК РФ. В свою очередь, лицо, ограниченное в дееспособности по иным основаниям, самостоятельно несёт имущественную ответственность по совершенным им сделкам и за причинённый им вред.
Кроме того, в зависимости от характера последующих изменений психического состояния ограниченно дееспособного гражданина, в судебном порядке, он может быть признан недееспособным, либо ограничения дееспособности снимаются. Аналогичное по смыслу положение устанавливается и для недееспособных граждан. При развитии у недееспособного лица способности понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц суд признает такого гражданина ограниченно дееспособным.
Для граждан, ограниченных в дееспособности по иным основаниям, ГК РФ оставляет только возможность отмены ограничения дееспособности.
Введение рассмотренных выше различий в основаниях ограничения дееспособности влечёт некоторое изменение правового статуса попечителей. Как и ранее, попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности. Однако, попечители несовершеннолетних и граждан, ограниченных в дееспособности в связи с психическим расстройством, дополнительно обязаны оказывать подопечным содействие в осуществлении ими своих прав и исполнении обязанностей, а также охранять их от злоупотреблений со стороны третьих лиц (п. 2 ст. 33 ГК РФ). Кроме того, если основания, в силу которых гражданин был ограничен в дееспособности вследствие психического расстройства, изменились, попечитель обязан обратиться в суд с заявлением об отмене ограничения дееспособности подопечного или о признании его недееспособным. Для попечителей лиц, ограниченных в дееспособности по иным основаниям, таких дополнительных обязанностей не предусматривается.
Представляется, что такой подход нельзя признать правильным. На наш взгляд, отсутствуют сколь-нибудь значимые основания, по которым попечитель лица, ограниченного в дееспособности вследствие, например, злоупотребления спиртными напитками, не должен оказывать своему подопечному содействия в осуществлении им своих прав или охранять его от злоупотребления со стороны третьих лиц. В равной степени, неясно, почему попечитель такого лица не обязан обратиться в суд, если злоупотребления, ставшие основанием для ограничения дееспособности, прекратились.
Далее Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ вводится обязанность опекунов (попечителей) заботится о развитии (восстановлении) способности гражданина, дееспособность которого ограничена вследствие психического расстройства, или гражданина, признанного недееспособным.
Ещё одной интересной новеллой стало закрепление в ГК РФ положения о том, что при исполнении своих функций опекуны (попечители) должны учитывать мнение подопечного, а при невозможности установить такое мнение – учитывать информацию о предпочтениях подопечного, полученную от его родителей, прежних опекунов или иных лиц, оказывавших подопечному услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. При этом в отношении опекунов данное требование отдельно повторяется в нормах, регламентирующих порядок совершения сделок от имени подопечного.
Продолжение следует
