Преимущественное право пользования квартирой – как способ борьбы с долевым ре...

Институт общей долевой собственности недвижимости породил преступный бизнес по скупке долей в квартире с целью создать невыносимые условия для проживания в ней сособственников, чтобы склонить их к совершению сделки купли-продажи квартиры на условиях, выгодных для преступников.

Рыночная стоимость доли в квартире, если она покупается самостоятельно, гораздо ниже той, которую долевой собственник получит в случае продажи квартиры в целом. Поэтому задачей рейдера является купить долю за максимально низкую цену и убедить остальных долевых собственников продать квартиру в целом. Но как убедить проживающих в квартире сособственников, если они не хотят менять свое место жительство, или полученная при продаже их доли сумма не позволит им купить жилье, удовлетворяющее их потребностям, или есть другая причина, по которой они хотят остаться проживать именно в этой квартире?

Преступные цели рейдеров достигаются путем подселения в квартиру, в которой проживает другой долевой собственник и члены его семьи, лиц, которые будут превращать жизнь, проживающих в квартире людей, в кошмар, чтобы понудить их к заключению сделки.

В настоящее время Государственная Дума РФ рассматривает законопроект о противодействии «квартирному рейдерству». Смысл этой законодательной инициативы - внести правки в Жилищный кодекс и законы, чтобы установить запрет на продажу доли квартиры в случаях, если из-за неё на каждого собственника будет приходиться жилплощади меньше учётной нормы. Кроме того, будущий закон должен ограничить права собственника жилья, вселять в квартиру больше людей, чем позволяет учетная норма. Запрет не касается вселения ближайших родственников собственника — детей, родителей и супругов.

Однако такие меры никоим образом не повлияют на преступный бизнес долевого рейдерства. Если рейдер выкупит ½ долю в праве собственности и самостоятельно вселится в квартиру один, соблюдая все нормы будущих поправок в законодательстве, эти нововведения не помешают ему портить жизнь другим сособственникам и добиваться своих целей. К тому же, как показывает практика, фантазии и творческий подход рейдеров в искусстве создания невыносимых условий для проживания соседям по квартире, не знают границ. А правоохранительные органы не вмешиваются в споры между собственниками и отправляют их в судебном порядке разрешать свои разногласия. Суд же, при равных правах долевых собственников в лучшем случае определит порядок пользования жильем, что не решит проблему первоначального собственника.

Чтобы решить эту проблему, нужно понимать причину ее возникновения. А возникла она потому, что посторонним лицам позволили вселяться в квартиру к тем, кто проживает в этой квартире изначально. Поэтому решить эту проблему можно лишь ограничив право пользования квартирой того собственника, который приобретает долю в квартире, где уже проживают другие собственники.

Очень часто спорят на тему: нужна ли нам долевая собственность и возможно ли запретить долевую собственность вовсе. Разделение собственности на доли возникает при разделе общей собственности супругов, либо при разделе наследственного имущества, либо по желанию самого собственника, если он решил продать не всю квартиру, а лишь долю. Поэтому долевая собственность – это неотъемлемая часть правоотношений, возникающих в сфере владения, пользования и распоряжения собственностью.

Запрет продавать долю в собственности третьим лицам также может привести к нарушению прав тех долевых собственников из числа родственников, которые не желают проживать в квартире, а договориться с родственниками о выкупе доли в силу сложившихся обстоятельств не получается.

Выход из сложившейся ситуации вижу во введении на законодательном уровне нового понятия – «преимущественное право пользования жильем», которое должно быть закреплено за первоначальным собственником.

Так, статью 247 Гражданского кодекса Российской Федерации можно дополнить следующим содержанием: «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом с учетом преимущественного права пользования жильем участника долевой собственности.

Преимущественным правом пользования жильем обладают участники долевой собственности, право собственности которых на долю в общем имуществе возникло ранее и данное жилье является для них и (или) членов их семьи единственным жилым помещением.»

Внесение таких поправок в Гражданский кодекс РФ позволит исключить возможность вселения рейдерам в квартиру. Вселяться в квартиру новым долевым собственникам можно будет лишь при достижении согласия о порядке пользования жильем с проживающими в квартире сособствениками.

Если первоначальные долевые собственники не проживают в квартире, имеют другое постоянное место жительство и используют эту квартиру, например, для получения доходов от коммерческого найма, то в случае спора суд может вселить нового собственника и определить порядок пользования квартирой.

Если же в квартире проживает первоначальный собственник и (или) члены его семьи и это жилье является для них единственным местом для проживания и они против совместного проживания с посторонним лицом, то они будут наделены преимущественным правом пользования, что исключит вселение нового собственника в квартиру.

Такие меры исключат возможность злоупотреблений со стороны лиц, занимающихся преступным бизнесом, называемым «долевым рейдерством». Не имея возможности вселяться в квартиру, а, следовательно, и понуждать к сделке других собственников, рейдеру станет невыгодно заниматься скупкой долей в квартире.

Применение таких мер сохранит баланс прав долевых собственников, так как, с одной стороны, позволит реализовывать долю посторонним лицам, с другой стороны, не нарушит прав тех, у кого право пользования квартирой возникло первоначально. И если сейчас доли в квартире приобретают в целях получения регистрации без намерений проживать в квартире, или для подселения «профессиональных соседей», что в обоих случаях является злоупотреблением правом, то после принятия этих поправок, доли будут приобретать те, кто нашел общий язык с первоначальным собственником и сможет проживать в квартире с его согласия, либо те, кто приобретает долю в качестве инвестиционного вложения денег.

Одновременно с этим «заработает» статья 330 УК РФ, то есть уголовная ответственность за самоуправство к лицам, которые в преступных целях без решения судов и без участия судебных приставов взламывают двери в квартиры, где проживают долевые собственники и устраивают погромы в этих квартирах. В настоящее время полиция в таких случаях бездействует, ссылаясь на права новых собственников пользоваться квартирой.

Российское законодательство должно идти в ногу со временем и искоренять злоупотребления, которые существуют по причине отсутствия адекватного регулирования правоотношений.

.